5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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