导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测(三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅(zhái三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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