文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jī为什么懂手机的人都不用华为n)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业为什么懂手机的人都不用华为增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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