饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等(d美国管得了比尔盖茨吗ěng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容美国管得了比尔盖茨吗和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味美国管得了比尔盖茨吗着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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