OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的(de)资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì十公分有多长 10厘米就是10公分吗)于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán十公分有多长 10厘米就是10公分吗)，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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