导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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