近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是人+工念什么 人工念什么姓公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近人+工念什么 人工念什么姓(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分人+工念什么 人工念什么姓红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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