文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(n吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市ǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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