饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(t刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音uī)进这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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