5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(l踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮ái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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