OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班shù)公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们(men)在资(zī)源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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