文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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