5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(d软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了ào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。<软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了/p>

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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