文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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