5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入写照的意思 写照是什么词性十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力(写照的意思 写照是什么词性lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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