“现在的房地产很难再(zài)出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而(ér)且为什么复兴号很少人买是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注一下(xià)今年房地产的开发资(zī)金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情(qíng)况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行(xíng)业出(chū)现(xiàn)了一个(gè)很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)内，我们(men)的(de)逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的(de)成本优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是(shì)行业内的(de)最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的(de)；建安成本(běn)是否也是业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够(gòu)同时满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不多(duō)。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地(dì)产、云(yún)南(nán)城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)，其财务指标称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地(dì)方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对(duì)房企而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来市场(chǎng)，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家(jiā)房(fáng)企(qǐ)进(jìn)行举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借(jiè)贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一(yī)线城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负债率也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地块也实现了(le)快(kuài)速的开盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它(tā)本(běn)身储备了很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市，另外(wài)一半也主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二线城市；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率提(tí)高到一(yī)个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积(jī)极的房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发(fā)展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与民(mín)营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资(zī)成本更(gèng)低，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看(kàn)好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房(fáng)企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保(bǎo)基(jī)金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几(jǐ)只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年(nián)以来(lái)的近三年时(shí)间，房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江集团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度(dù)都(dōu)表现(xiàn)了(le)较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身业(yè)绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营收比重只占到近六成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的土储补充(chōng)同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团的(de)房企排(pái)名迅(xùn)速提升(shēng)。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企排名(míng)已冲进前十(shí)，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团实(shí)现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列(liè)房(fáng)企(qǐ)第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团股为什么复兴号很少人买价翻了超(chāo)一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构(gòu)的集(jí)中调(diào)研(yán)。滨江集团发布(bù)公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信(xìn)养(yǎng)老(lǎo)、新华养(yǎng)老等18家机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地(dì)产开发(fā)只是房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电(diàn)器、物(wù)业为什么复兴号很少人买(yè)管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息(xī)息(xī)相关(guān)，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链，尤其是偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的(de)住房规模越来(lái)越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在(zài)新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的(de)增长却(què)一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对看(kàn)好和内装相关(guān)的行业(yè)，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对(duì)下游细分中(zhōng)相关(guān)赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七根阳(yáng)线的(de)基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡(shuì)眠(mián)家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过(guò)实(shí)现归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现该股早(zǎo)已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调(diào)的是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值派基金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有(yǒu)金地集团和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年(nián)内表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨已经(jīng)超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收(shōu)还是(shì)归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛(sài)道公(gōng)司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管理的全(quán)部三(sān)只产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的(de)物(wù)业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何(hé)选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的(de)合同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的(de)大部分项目到期之后(hòu)，经过(guò)两三(sān)轮合同周期还能(néng)做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价的(de)公司很少，因(yīn)为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员成本(běn)的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没有(yǒu)那(nà)么(me)满意，能做到提(tí)价难度是(shì)非常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在(zài)业内(nèi)做到到(dào)期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较(jiào)好的服(fú)务是(shì)有关系(xì)的。”他进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 为什么复兴号很少人买