饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了)示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提(tí)出更高熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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