饱受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都(dōu)可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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