万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体(t处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法ǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审(处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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