文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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