近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额抓蚯蚓真的能赚钱吗交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近抓蚯蚓真的能赚钱吗(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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