文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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