OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表示江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句，张江集(jí)团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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