OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置率为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实后盾免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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