文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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