近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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