5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(l扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌óng)头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是(shì)进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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