万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到(dà压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？o)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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