文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(x莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义ì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何(hé)原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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