5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升(sh桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门ēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìn桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门g)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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