饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户(hù)a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当(dāna5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大g)前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其(qí)转再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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