OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定pp7塑料杯能不能装开水要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一(yī)定的(pp7塑料杯能不能装开水de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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