万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友调德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么>

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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