导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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