文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总农村信用社几点上班下班时间(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)农村信用社几点上班下班时间保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 农村信用社几点上班下班时间