文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入1亿等于多少万存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资1亿等于多少万比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

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　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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