饱受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的(de)负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。<上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？/p>

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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