5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合中国人口第一大省，中国人口第一大省排名计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(sh中国人口第一大省，中国人口第一大省排名òu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙中国人口第一大省，中国人口第一大省排名(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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