OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园RE72小时是几天，72小时是几天几夜IT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回72小时是几天，72小时是几天几夜升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本72小时是几天，72小时是几天几夜身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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