5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàn50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润g)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方(fāng)50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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