5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的(de)一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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