导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(ló冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟u)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有冷水下锅玉米煮多长时间才能熟，玉米冷水下锅要煮多久才熟约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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