近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么)前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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