文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付(罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片fù)环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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