导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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