文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机回族女人为什么离婚少(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定回族女人为什么离婚少(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(f回族女人为什么离婚少āng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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