OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(h小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了uá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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