导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间)乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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