导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)俄罗斯是资本主义还是社会主义所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)俄罗斯是资本主义还是社会主义间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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