万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zh冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释ōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的冲冠一怒为红颜指的是什么意思，红颜指的是什么意思解释经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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